Investování, abych měl na základ hypotéky

Vlastní bydlení nezačíná podpisem hypotéky, ale penězi, které máš už předem bokem. Mít našetřeno několik stovek tisíc (často klidně i kolem milionu) dnes není žádný nadstandard, ale nutný základ, bez kterého ti banka hypotéku jednoduše nedá. Čím dřív pochopíš, proč samotná výplata nestačí a jak si tenhle základ chytře vybudovat, tím blíž budeš svému cíli – vlastnímu bydlení.

V tomto článku se dozvíš:

• Proč na hypotéku nestačí jen příjem a kolik musíš mít našetřeno
• Co je LTV a jak ovlivňuje tvoje šance na vlastní bydlení
• Jak si nastavit reálný cíl a nenechat se zaskočit růstem cen nemovitostí
• Jak si upravit rozpočet, aby sis na základ hypotéky dokázal/a pravidelně odkládat
• Kdy dává smysl spořit a kdy investovat

Proč si musíš něco našetřit do začátku?

Dnes je úplně běžné, že budeš koupi nemovitosti financovat hypotékou. Musíš si však uvědomit, že banka ti nepůjčí celých 100 % hodnoty bytu, domu či nákladů na výstavbu novostavby. Proto ti samotná výplata (i když může být hezká 💸) nebude stačit a budeš potřebovat vlastní našetřené peníze do začátku.

S tímto se pojí LTV (Loan-to-Value) ➡️ Poměr mezi výší poskytnutého úvěru a hodnotou nemovitosti. Pokud je LTV 80 %, banka ti půjčí 4,8 milionu na byt, který stojí 6 milionů. Těch 1,2 milionu musíš mít cash. To procento ti tedy vyjadřuje, jakou maximální výši ti banka půjčí, dle ceny nemovitosti.

Banky dnes mají standardně nastavené LTV na 80 %. Ovšem pokud jsi žadatel do 36 let, pak 90 %. LTV vyhlašuje Česká národní banka (ČNB) a komerční banky (tam kam si pro hypotéku jdeš) musí LTV dodržovat. Nejde tedy o doporučení, ale o pravidlo, které banky nesmí porušit.

INVESTICE aneb shortcut k cíli! 🏎️

Našetřit si třeba 1,2 milionu se může zdát jako dlouhá štreka, nicméně je zde investování, které ti pomůže dosáhnout cíle rychleji.

💡 Je proto důležité stanovit si takovou strategii, která bude vycházet z tvého cíle. V případě že plánuješ koupit vlastní nemovitost v horizontu 5 až 10 let, dávají pro tebe investice velký smysl. Pokud však již teď disponuješ nemalým obnosem a chtěl/a bys kupovat nemovitost za rok, je pro tebe lepší zůstat u spořáku, kde neneseš riziko.

Stanov si cíl

Než vůbec začneš šetřit je důležité si odpovědět na 2 otázky. 🙋🏻‍♂️

➡️ Kolik budu potřebovat? (500k nebo 1M?)

➡️ Za jak dlouho chci kupovat? (za 3 roky, 5 let nebo 8?)

Stanovení cíle ti tedy řekne, za jak dlouho a kolik musíš mít. Takže pokud chceš koupit byt za 5 let a bude tě stát (když zohledníme inflaci a rostoucí ceny nemovitostí) třeba 6,5 mega, pak si musíš během 5 let našetřit 650 tisíc Kč.

Takže máš:

• Finanční cíl – 650 tisíc Kč
• Investiční horizont – na splnění cíle máš 5 let

⁉️ Ještě jednou: V otázce „kolik budu potřebovat" bys měl/a zohlednit i rostoucí cenu nemovitostí. Tedy pokud budeš cílit na 10 % (chceš 90% hypotéku), tak při aktuálních cenách ti těch 10 % rozhodně v budoucnu stačit nebude. Ceny v poslední dekádě rostly průměrně zhruba o 8 % ročně. 🚀 Samozřejmě jsou zde regionální rozdíly, tedy růst cen v Praze je vyšší než třeba na Karlovarsku.

👉🏼 Proto je také důležité si položit otázku, kde vlastně chceš nemovitost kupovat a zohlednit tento růst do finální částky. Další možností je pak cílit na vyšší základ než těch 10 % a vytvořit si tak rezervu.

🧠 Příklad: Chci kupovat za 5 let nemovitost, která má nyní na trhu hodnotu 5 milionů. Chci našetřit 10 % (bude mi v té době ještě do 36 let). V tento moment bys potřeboval/a 500 000 Kč, pokud ale započteš průměrné zhodnocení, cena nemovitosti se zvedne podle odhadu na 7,35 milionů, tudíž již budeš potřebovat 735 000 Kč. 📈

Ale teď malý reality check 👀

735k není rozhodně malá částka a musíš počítat s tím jaké máš možnosti. Neexistují žádné zázračné tipy, jak ze dne na den zbohatnout. Za našetřením takové částky stojí práce, vytrvalost a odříkání si. Pokud k tomu ale budeš přistupovat zodpovědně a chytře, tak abys minimalizoval rizika, dostaneš se k cíli rychleji a v budoucnu budeš z tvé píle benefitovat. 🙌🏼

Hurá na rozpočet! 💰

Cíl už máš stanovený? Ukážeme ti co dál!

Pokud si již vedeš svůj osobní rozpočet, máš přehled za co utrácíš a kolik jsi schopný/á odložit máš vyhráno. Pokud ne, měl/a bys to asap napravit. 🧐 Do rozpočtu právě spadají úspory a plnění cílů. V rámci hypotéky si tedy musíš říct, kolik a kam budeš odkládat, abys svého cíle dosáhl/a nejefektivněji.

Důležité je dodat, že v investování hraje čas ⏱️ spolu s výší investované částky 💸 nejzásadnější roli. Proto je dobré udělat si revizi v tvém rozpočtu a kouknout se, zda je možnost někde ušetřit, aby úspora mohla být vyšší. Neznamená to ale neutrácet nic za zábavu, to může v dlouhém horizontu vést k vyhoření a ke ztrátě motivace.

Kam vložit své prostředky?

Pokud již víš, kolik potřebuješ, za jak dlouho si schopný/á to našetřit a zdali je to dosažitelné, zbývá poslední otázka – Kam odkládat?

Zodpovězení této otázky závisí na tvém horizontu. S investováním je spojené riziko, to ale s přibývajícím časem klesá, proto musíš zohlednit tvé možnosti.

Následuje doporučení, jak by to mohlo být. Vždy ale fakt záleží na tvých možnostech, odolnosti vůči riziku i současné situaci na trhu. Pokud chceš využít investování, abys měl na základ hypotéky, doporučujeme ti probrat to s finančním poradcem. Investování je fakt věda. A kdo jí skutečně rozumí… Dokáže tvé peníze hezky zhodnotit.

➡️ Horizont 1 – 2 roky:

Využij spíše spořicí účet – zajišťuje minimální riziko, zhodnocení nízké. Proč ne přímo investice? Pro takhle krátký investiční horizont je fakt nebezpečné si hrát s akciemi… To je práce pro profesionálního investora, ne pro začátečníky.

➡️ Horizont 3 – 5 let:

Mix ETF – zakomponovat akciové, ale i konzervativnější ETF (např. dluhopisové, které brzdí ztráty ve špatných letech).

➡️ Horizont 5+ let:

Převaha akciových ETF – nejvyšší podíl portfolia by měli tvořit akciové ETF, kolísají, ale vyplácí se trpělivost. Dlouhodobě tyto fondy rostou a při delším investičním horizontu ti riziko ztráty klesá.

💡 V průběhu času je dobré tvé portfolio rebalancovat (zvyšovat podíl konzervativních ETF). Čím blíže se dostáváš ke konci doby spoření, tím více bys měl/a snižovat riziko. Cena na akciových trzích velmi kolísá 📉 a nějaké roky můžou být záporné, tudíž realizuješ ztrátu. 😟 Pokud se nacházíš v posledních dvou letech tvého investičního horizontu, nemusel/a bys tuto ztrátu stihnout zpětně vykompenzovat, proto není od věci převést tyto prostředky (např. v posledních dvou letech) kompletně na spořák.

Chceš vlastní bydlení? Začni PLÁNEM!

👉🏼 Cesta k vlastnímu bydlení není o náhodě ani o zázračných tipech. Funguje jen tehdy, když máš jasno v cíli, víš, kolik času máš k dispozici, máš pod kontrolou své cashflow a dokážeš být pravidelný a trpělivý. Nejde o to začít hledáním vysněného bytu, ale o to mít plán, který tě k němu postupně dostane.